Wet modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen

Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) van kracht geworden.
Vanaf het begin van de invoering Vpb was duidelijk dat de grondexploitaties door de nieuwe wet onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het BBV. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Reserveringen voor bovenwijkse voorzieningen zijn voor de Vpb ook geen kosten.
In 2018 hebben we de eerste aangifte gedaan over het jaar 2016. Onze grondexploitatie is beperkt van omvang . De te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt en kan opgevangen worden vanuit de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties. Voor mogelijk te betalen vennootschapsbelasting is daarom geen bedrag opgenomen.

Financieel beleid

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie BBV heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘percentage of completion’- methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening - indien een verlies verwacht wordt.

Bij het vaststellen van de Nota grondbeleid 2017 zijn ook de grondprijzen vastgesteld. Voor percelen groter dan 500 m2 tot 500 m2 geldt de reguliere grondprijs van € 210,- p/m². Voor de m2 tussen 500 en 1.000 m² wordt 50% van de reguliere grondprijs gehanteerd (dus € 105,- p/m²) en voor de m2 boven 1.000 m² een prijs van € 60,- p/m².  

Financiële voortgang

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

De kosten voor de grondexploitaties Zwarteweg, Hogeweg, Smele en Gennepermolen bestaan hoofdzakelijk uit doorberekening van kosten van de eigen organisatie. Voor het plan Hoofdstraat Heijen is eind 2018 begonnen met het bouwrijpmaken. In het plan Zwarteweg zijn drie kavels verkocht, in het plan Smele één kavel.
Bij het plan Smele is een tussentijdse winstneming van € 90.000.
De kosten voor het plan Gennepermolen zijn ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht.

Verwachte resultaten

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd.
De nog te maken kosten, te realiseren opbrengsten en verwachte resultaten zijn weergegeven in onderstaande tabel. Van het resultaat is ook de contante waarde eind 2018 opgenomen.

Zwarteweg Milsbeek
De gemeente heeft geen kavels meer. De projectontwikkelaar heeft nog vier kavels. Voor de afronding van het woonrijpmaken zijn middelen beschikbaar. Daarnaast is rekening gehouden met de kosten van inzet van de eigen organisatie. We verwachten een positief resultaat bij de afsluiting van dit plan in 2021.

Hogeweg Ven Zelderheide
Vanaf 2012 zijn in dit plan geen kavels meer verkocht. Op 29 mei 2017 zijn de nieuwe prijzen vastgesteld waarin een staffel is opgenomen voor de grotere percelen. Boven de 500 m2 geldt een lagere prijs.  In het plan Hogeweg liggen vijf grote Ruimte voor Ruimte kavels waardoor de nieuwe prijzen een fors effect had op de potentiële opbrengst, een verlaging van € 340.000. Door de bijstelling van de grondopbrengsten verwachten we een verlies op dit plan van € 250.000. Voor dit verlies is een voorziening getroffen.

Smele 2 Heijen
In dit plan is nog  één perceel beschikbaar voor de verkoop. Voor civiele aanpassingen is nog budget beschikbaar. Rekening is gehouden met kosten van de eigen organisatie. In 2018 nemen we een tussentijdse winst op dit plan van € 90.000. In totaliteit is in dit plan € 1.540.000 aan winst genomen.
Bij de afsluiting verwachten we ook nog een positief resultaat.

Locatie Gennepermolen Gennep
Voor het plan Gennepermolen was een knip gemaakt. Voor het terrein nabij de voormalige brandweerkazerne was de potentiële opbrengst vervallen omdat deze middelen worden ingezet voor de inrichting van het terrein en de alternatieve invulling van de voormalige kazerne.
Deze knip is losgelaten. Met een projectontwikkelaar is een intentieovereenkomst gesloten om binnen een jaar te komen met een invulling voor het hele plangebied.  De uitgeef bare gronden worden verkocht. De gemeente zorgt voor de aanleg van de infrastructuur, hiervoor is € 400.000 opgenomen. Daarnaast is rekening is gehouden met nog twee jaar rentelasten over de boekwaarde en een beperkte inzet van de eigen organisatie. Deze nog te maken kosten worden gedekt uit de voorziening waardering grondexploitaties. Aanvullend is voor het verschil tussen de boekwaarde en de potentiële opbrengst ook een voorziening gevormd. De risico’s voor dit plan zijn dus afgedekt in de voorziening.

Hoofdstraat Heijen
De locatie Hoofdstraat Heijen is een plan van beperkte omvang. Met Destion is overeenstemming over de te verkopen gronden en de prijs. De opbrengst ligt hiermee vast. De te verwachten kosten zijn hoger dan de opbrengst, € 11.000. Voor dit tekort is een voorziening gevormd.

Voorziening waardering grondexploitaties

Voor de tekorten bij de plannen Hogeweg, Gennepermolen en Hoofdstraat Heijen is een voorziening gevormd. In onderstaand overzicht is het verloop van de voorziening waardering grondexploitaties en de onderbouwing van de hoogte van de voorziening opgenomen.

Algemene reserve bouwgrondexploitaties

Op de algemene reserve bouwgrondexploitaties ligt een claim voor nog te maken kosten De Brem, beschikbaar 2019-2020 € 85.000. De locatie Gennepermolen heeft nog een boekwaarde. Mocht de ontwikkeling hiervan niet doorgaan dan moet de boekwaarde afgeboekt worden. De gemeente heeft ook nog een vordering van 1 miljoen op Parkvisie van gemaakte kosten voor het plan Heikant. Over deze vordering lopen we een risico.  De algemene reserve grondexploitaties biedt voldoende ruimte om de hierboven genoemde risico’s op te vangen. Hieronder is het verloop van de algemene reserve grondexploitaties weergegeven.

Fonds bovenwijkse voorzieningen

In 2018 zijn in totaliteit vier percelen, totaal 1.990 m2. Per m2 storten we € 5 in het fonds.